Herkese merhaba.
Bugün biraz ezber bozan, detaylara inen bir konudan bahsedeceğim. Açıklandığından bu yana büyük yankı uyandıran ve pek çok kişinin “acaba” diye düşündüğü bir halka arzı mercek altına alacağız: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (EKGYO) gayrimenkul sertifikasına konu olan Damla Kent Projesi.
Sosyal medyada ve çeşitli platformlarda bu proje hakkında yüzlerce yorum görüyorum. Ne yazık ki çoğu zaman “papağan gibi” aynı şeylerin tekrarlandığına şahit oluyorum. Ama gelin görün ki, gerçekten yatırımcı gözüyle, sayılarla ve detaylı bir analizle yaklaşan çok az kişi var. İşte bu yüzden bu yazıda biraz daha derine inecek, projenin potansiyelini ve mevcut durumunu eleştirel bir gözle değerlendireceğim.
Projenin Konumu: Başakşehir mi, Sultangazi mi?
Proje, resmi belgelerde Başakşehir’in Başak Mahallesi’nde konumlanıyor. İlk duyduğunuzda kulağa oldukça cazip geliyor değil mi? Başakşehir, İstanbul’un hızla gelişen, prestijli ve yatırım potansiyeli yüksek bölgelerinden biri olarak biliniyor. Dolayısıyla bu mahalledeki bir proje yatırımcıların iştahını kabartmak için yeterli bir sebep.
Ancak burada küçük bir “detay” var. Resmi adres Başak Mahallesi olsa da projeye konu olan konutlar coğrafi olarak aslında Sultangazi sınırında ve Cebeci Mahallesi’ne oldukça yakın bir konumda yer alıyor. Aşağıdaki haritada kırmızıyla işaretlediğim bölge gayrimenkul sertifikalarıyla satılan evlerin tam olarak nerede olacağını gösteriyor. Bu konum farkı fiyatlandırma ve bölgesel değerleme açısından kritik bir öneme sahip.
Örnek Bir Daire Üzerinden Fiyat Analizi
Şimdi gelelim somut verilere. Ben proje içerisinden rastgele bir 2+1 daire seçtim ve halka arz dokümanlarındaki bilgileri inceledim:
- Daire Bilgileri: A17 Blok, Kat 4, Daire 18
- Özellikler: Brüt 112 m², Net 76 m² kullanım alanına sahip. Ara kat olması avantaj, ayrı mutfaklı olması da pek çok kişi için tercih sebebi olabilir. Ancak ebeveyn banyosunun olmaması, bazı alıcılar için bir eksiklik sayılabilir.
- Halka Arz Fiyatı: Dokümanlara göre bu dairenin halka arz bedeli 8.516.000 TL.
- “Normal” Satış Bedeli ve İskonto İddiası: Projenin lansman fiyatının veya “normal” satış bedelinin 11.220.000 TL olduğu, halka arz ile birlikte %24 gibi cazip bir iskontoyla 8.516.000 TL’ye geldiği belirtiliyor.
Bölgedeki Gerçek Fiyatlar Ne Söylüyor?
Peki bu sözde “iskonto” gerçekten bir fırsat mı? Bu sorunun cevabını bulmak için çevredeki benzer özelliklere sahip dairelerin mevcut piyasa fiyatlarını araştırmamız gerekiyor. İşte piyasa araştırmamdan çıkan sonuçlar:
Daire arama kriterlerimi şöyle belirledim: 2+1, brüt minimum 100 m², maksimum 125 m², 0-2 yaş arası (yani yeni veya çok az kullanılmış), ara kat daireler.
- Başak Mahallesi (Gerçek Başakşehir Bölgesi):
- Karşıma çıkan 21 ilanın ortalama fiyatı: 8.176.000 TL.
- İlan fiyatları üzerinden %5’lik bir pazarlık payı (iskonto) uygularsak, ortalama gerçek satış fiyatı: 7.767.000 TL.
- Gördüğünüz gibi, projenin “iskontolu” fiyatı bile, gerçek Başak Mahallesi’ndeki benzer dairelerin ortalama satış fiyatından daha yüksek!
- Cebeci’deki Başak Mahallesi’ne Komşu Mahalleler (İsmetpaşa ve Malkoçoğlu – Sultangazi):
- Bu bölgelerde karşıma çıkan 14 ilanın ortalama fiyatı: 5.381.000 TL.
- Yine %5 pazarlık payı düşersek, ortalama gerçek satış fiyatı: 5.112.000 TL.
- Damla Kent Projesi’nin coğrafi olarak bu bölgelere daha yakın olduğunu düşündüğümüzde aradaki fiyat farkı dudak uçuklatıcı.
Sonuç ve Benim Bakış Açım: İskonto Nerede?
Rakamlar net bir şekilde ortada: Emlak Konut’un bu projede sunduğu “iskonto” aslında mevcut piyasa koşullarına göre herhangi bir cazibe taşımıyor. Hatta projenin gerçek konumuna yakın bölgelerdeki fiyatlarla karşılaştırıldığında halka arz fiyatı oldukça yüksek kalıyor.
Kaldı ki bu projenin tamamlanması için öngörülen süre tam 4 yıl. Bu, yatırım yaptığınız paranın 4 yıl boyunca “bağlı” kalacağı anlamına geliyor. Peki ya bu 4 yılda mevcut piyasadan benzer bir ev alıp kiraya veren bir yatırımcı ne kadar kazanacak?
Basit bir hesapla, bugünden ilandaki benzer bir evi alan biri, 4 yıl boyunca belki de evin değerinin %30-40’ı kadar kira geliri elde edecek. Üstelik bu yatırımcının evi hemen değerlenmeye başlayacak. Damla Kent’e yatırım yapanlar ise, 4 yıl sonra teslim alacakları bir ev için bugün piyasa değerinin üzerinde bir fiyat ödemiş olacaklar.
“Parça Parça Ev Alabiliyoruz” Diyenlerin Kaçırdığı Nokta: Sertifikaların Gerçek Dinamiği
Bu analizi Twitter’da paylaştığımda bazılarından “İyi de biz bu yöntemle parça parça ev alabiliyoruz, bu bir avantaj değil mi?” şeklinde haklı bir eleştiri geldi. Ancak bu düşüncenin önemli bir noktayı gözden kaçırdığını düşünüyorum. Gayrimenkul sertifikaları, adından da anlaşılacağı gibi, bir evin belirli bir metrekarelik kısmına (veya tamamına) karşılık gelen payları temsil eder. Ancak unutmayın ki bu sertifikalar tıpkı bir hisse senedi gibi borsada arz-talep ilişkisine göre işlem görecekler. Yani, sertifikanın fiyatı sabit kalmayacak.
Siz sanki 4 yıl boyunca sertifika aynı bugünkü fiyattan işlem görecekmiş gibi düşünseniz de bu oldukça yanıltıcı bir varsayım. Eğer her şey rasyonel ilerlerse bölgedeki konut fiyatları arttıkça sertifika fiyatlarının da bu artışa paralel olarak yükselmesi beklenir. Örneğin bölgedeki konut fiyatları her yıl %20 artıyorsa, bugün 7,5 lira olan bir sertifika bir yıl sonra 9 liraya, ikinci yıl 10,8 liraya ve üçüncü yıl 12,96 liraya çıkabilir. Yani 48 ay boyunca sabit bir 177 bin TL ödeyerek evi almanız gibi bir durum söz konusu olmayacaktır.
Bugün 7,5 TL’den aldığınız bir sertifika, arz-talep dengesine göre bir yıl sonra 15 TL de olabilir, 3,5 TL de. Bu belirsizlik benim mevcut halka arz fiyatının bir iskonto barındırmadığı yönündeki düşüncemi daha da pekiştiriyor.
Geçmişten Bir Örnek: Park Mavera Gayrimenkul Sertifikası
Gayrimenkul sertifikalarının fiyat dinamikleri hakkında daha net bir fikir vermek için geçmişe dönüp bir örneğe bakalım: 2017 yılında halka arz edilen Park Mavera gayrimenkul sertifikası.
Park Mavera sertifikaları, 42,5 liradan halka arz edilmişti. İlginçtir ki projenin bitimine bir yıldan az bir süre kala, yani 2019 Eylül ayında bile bu sertifikalar hala 40 liradan işlem görüyordu.
Ancak 2019 Eylül ayından itibaren, projenin tamamlanmasına yakınlaşmasıyla birlikte, sertifika fiyatlarında ciddi bir yükseliş yaşandı. 2020 Mart ayında tahta kapanırken, sertifikalar %35’in üzerinde bir fiyat artışıyla, yani 54,25 liradan işlem görüyordu. Bu 8 aylık dönemdeki %35’lik getiri, 2019 yılı yıllık enflasyon oranının %11,84 olduğunu düşündüğümüzde oldukça dikkat çekiciydi.
Bu örnek bize neyi gösteriyor? Gayrimenkul sertifikaları piyasasında, sabırlı ve piyasa dinamiklerini iyi okuyan akıllı yatırımcılar için fırsatlar oluşabiliyor. Eğer piyasa, Damla Kent sertifikalarını ileride mevcut konut fiyatlarının altında, yani benim bugün gördüğümün aksine gerçekten “iskontolu” bir şekilde fiyatlarsa, o zaman kendi adıma tüm portföyümü bu yatırım aracına aktarmaktan çekinmem. Ancak bugünkü haliyle bu fiyatlama bana herhangi bir cazibe sunmuyor.
Elbette, projenin tamamlanmasıyla birlikte bölgede bir değer artışı yaşanması olası. Ancak mevcut fiyatlandırma bu potansiyel artışı henüz gerçekleşmeden fiyatlamış gibi görünüyor. Şahsen bu haliyle bu halka arza asla girmem. Değer odaklı bir yatırımcı olarak halka arz fiyatının bana herhangi bir “cazip fırsat” sunmadığını görüyorum.
Elbette kısa vadeli spekülasyonlarla “al-sat” yaparak para kazanılabilir. Ancak benim yatırım felsefem, kısa vadeli olmayan ve değere dayalı yatırımlar üzerinedir. Eğer siz de benim gibi sayılarla konuşmayı ve gerçek değeri aramayı seviyorsanız bu projenin “iskonto” iddiasına ve “parça parça ödeme” avantajına biraz daha temkinli yaklaşmanızı tavsiye ederim.
Unutmayın, her halka arz bir “fırsat” değildir. Önemli olan arkasındaki sayılara ve gerçek potansiyele odaklanmaktır.
Sizin bu konudaki düşünceleriniz neler? Yorumlarda buluşalım!
Not: Bu konuda yazdıklarım yatırım tavsiyesi değildir. Kişisel değerlendirmemdir.